Fa dos dies estàvem en plena bombolla immobiliària, vaques grasses i riquesa abundant. Ara estem en crisi i fem veure que descobrim amb esglai que les requalificacions urbanístiques van enriquir a uns en perjudici d’altres, i en tot cas, que no van anar a parar a l’erari públic. Però és que, d’acord amb la nostra legislació urbanística, i començant per la llei bàsica estatal, el gruix principal de les plusvàlues generades per les requalificacions urbanístiques “no” van a parar a les Administracions Públiques.
De fet, l’article 47 de la Constitució diu clarament que “la comunitat participarà en les plusvàlues que generi l’acció urbanística de les entitats públiques”, però aquest precepte queda aigualit perquè aquesta participació no té cap relació amb l’augment real del valor del terreny generat per la requalificació. El que va a parar a les arques públiques es determina a través d’uns càlculs teòrics d’aprofitaments urbanístics prèviament taxats, i per l’assumpció pel propietari dels costos de cessió de terrenys i urbanització, al marge del guany que generi l’operació.
Aquesta solució normativa es va implantar ja amb la Llei del Sòl de l’any 1956, i en aquells moments semblava el millor per convertir sòl no urbanitzable en urbà sense que l’Administració hagués d’invertir en expropiar terrenys per construir els necessaris equipaments i realitzar les obres públiques corresponents. Però aquest mecanisme comportava, i comporta encara ara, l’absència de càlcul de la rendibilitat econòmica de la requalificació feta pels poders públics, i per tant, tampoc hi ha criteris de repartiment de la plusvàlua real entre propietaris, promotors i l’Administració.
Així, quan el 2007 una operació de requalificació urbanística podia comportar un 300% d’augment del valor dels terrenys, l’Administració només es podia quedar un 10%, excepcionalment un 15%, de l’aprofitament mig i la cessió dels terrenys per equipaments corresponents. L’actual Text Refós de la Llei del Sòl de 2008 preveu fins un 20% de cessió d’aprofitament per l’ús públic, però si es parla d’aplicar les bandes altes d’aquests percentatges els propietaris i promotors parlen de “confiscació” i de que esdevenen impossibles les operacions de transformació.
Resumint, durant aquests anys de boom immobiliari hi ha hagut grans bosses de diners generades pels poders públics a través de les requalificacions urbanístiques i que no podien anar a l’Administració. És a dir, plusvàlues descontrolades no quantificades legalment en els plans urbanístics, però que afloren a les dades d’hisenda o de la fiscalia.
Aquesta situació s’ha d’acabar. Ara que ja no estem en plena especulació, és un bon moment per modificar la legislació urbanística i adaptar-la a la realitat socioeconòmica. No falten exemples de dret comparat on inspirar-se. La única premissa és partir d’una valoració real de la plusvàlua i criteris transparents de repartiment de la mateixa. Tots sabem que el que està en joc no són només els diners.
